Plan miejscowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP lub plan miejscowy) to akt prawa miejscowego uchwalany przez gminę na podstawie Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2021 poz. 741 z późń. zm.). Plan miejscowy jest narzędziem polityki przestrzennej gminy zgodnym ze Studium uwarunkowń i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dokument ma formę uchwały przyjmowanej przez radę gminy lub miasta. Składa się z części tekstowej oraz opracowania graficznego w formie mapy.

Plan miejscowy przedstawia docelowe i całościowe zagospodarowanie terenu gminy, reguluje zagospodarowanie i użytkowanie jej fragmentów, chroni obszary o szczególnych wartościach oraz wprowadza ład przestrzenny. Poprzez uchwalanie planów miejscowych gmina może realizować własną politykę gospodarczą i inwestycyjną, informując potencjalnych inwestorów o możliwościach i warunkach realizacji różnorodnych inwestycji (mieszkaniowych, usługowych, przemysłowych itd.).

Obecnie ok. 30% powierzchni kraju jest objęte planami miejscowymi (stan na 2021 r.). Ich liczba rozkłada się różnie w zależności od województwa. Informacje na temat udziału procentowego i liczby sporządzonych planów miejscowych w Polsce gromadzi Główny Urząd Statystyczny (link). Gminy mają obowiązek publikowania planów miejscowych na własnych witrynach internetowych w trybie dostępu do informacji publicznej (BIP). Niewielki odsetek pokrycia obszaru Polski planami miejscowymi wynika przede wszystkim z długotrwałego procesu uchwalania planu przez jednostkę samorządową. Procedura obejmuje wiele etapów (w tym konsultacje społeczne), a to wymaga nakładów finansowych gminy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa przeznaczenie oraz sposób użytkowania poszczególnych działek (lub ich części) oraz większych obszarów gminy. Celem MPZP jest uporządkowanie przestrzeni oraz wprowadzenie ładu przestrzennego poprzez określenie parametrów dla zabudowy (wysokości i gabarytów budynków), jej dopuszczalnych funkcji, ochrony dóbr kultury oraz zasobów przyrodniczych i krajobrazu. Uchwalenie planu miejscowego ma również na celu zapewnienie gminie harmonijnego i zrównoważonego rozwoju przestrzennego oraz społecznego i gospodarczego.

Jak czytać plan?

Plan miejscowy jest potrzebny potencjalnym inwestorom (indywidualnym, a także firmom i instytucjom) do przeprowadzenia inwestycji budowlanej. Zapisy w planie wpływają na sposób sporządzania projektu budowlanego. Projekt musi być zgodny z planem miejscowym, aby inwestor uzyskał pozwolenie na budowę.

W części tekstowej dokumentu są zamieszczone – w formie nakazów, zakazów lub dopuszczeń oraz oznaczeń graficznych – informacje takie jak: przeznaczenie funkcjonalne działki, wymagania dla obiektów lokalizowanych na działce (powierzchnia i intensywność zabudowy, gabaryty, forma przestrzenna), sposób zagospodarowania samej działki, dopuszczalne lub wymagane lokalizowanie obiektów na działce, a także przeznaczenie działek i obszarów znajdujących się w najbliższym otoczeniu.

Wszystkie te zapisy przedstawione są również w formie zapisów tekstu i oznaczeń graficznych na mapie, która jest osobną, ale równorzędną częścią planu miejscowego. Na mapie poszczególne obszary oznaczane są odpowiednimi skrótami literowymi, które mówią o ich przeznaczeniu, na przykład:

  • MN (teren zabudowy mieszkaniowej);
  • U (tereny przeznaczone pod usługi);
  • US (tereny sportu i rekreacji);
  • ZP (tereny zielone).
Obszary o tym samym przeznaczeniu oznaczane są na mapie planu miejscowego tym samym kolorem, np. tereny przeznaczone pod usługi – kolorem czerwonym, a tereny zieleni – zielonym. Na mapie znajdują się również zaznaczone takie obszary, jak strefy ochrony konserwatorskiej czy stanowiska archeologiczne. W zależności od gminy lub czasu na opracowanie materiału zdarzają się plany wykorzystujące jedynie czarnobiałą grafikę. Wówczas o przynależności funkcjonalnej danego terenu mówi określony skrót literowy, rozwinięty w legendzie z boku mapy.

Obszar obowiązywania planu może mieć różną powierzchnię. Plan może obejmować jedną działkę lub większy fragment dzielnicy miejskiej. Na obszarze gminy może być uchwalonych od kilku do kilkudziesięciu planów miejscowych (w zależności od wielkości jednostki administracyjnej). Każdy z tych planów jest osobnym dokumentem, który może mieć swoją nazwę (np. MPZP „Jelonki Południowe” w Warszawie), ułatwiającą lokalizację obszaru w obrębie miasta lub dzielnicy.

Plan, który został uchwalony przez gminę, ma status „obowiązujący”. Oznacza to, że realizację projektu inwestycji budowlanej należy przeprowadzić według zapisów w nim zawartych. W przypadku kiedy na danym obszarze gminy nie ma obowiązującego planu miejscowego, konieczne jest złożenie do gminy lub urzędu miasta wniosku o wydanie warunków zabudowy. Jest to odrębna procedura prawna, pozwalająca na uzyskanie pozwolenia na budowę.

Galeria

Plan miejscowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Odolan (warszawska Wola) – część graficzna.

1/2
Nieprzekraczalna linia zabudowy w rysunku planu miejscowego (otwarty czarny trójkąt na linii).
2/2
Obowiązująca linia zabudowy w rysunku planu miejscowego (wypełniony czarny trójkąt na linii).
Plany miejscowe w Polsce

Plany miejscowe zamieszczane są przez gminę w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie internetowej gminy lub miasta. Można również uzyskać wypis i wyrys z planu bezpośrednio w urzędzie gminy. Większe miasta mają osobne portale internetowe dotyczące planowania przestrzennego, np.:

Język planu

Wybrane zapisy znajdujące się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego:

  • Linia zabudowy to zapis graficzny w rysunku MPZP, który określa obszar, w jakim można lokalizować budynek na działce. Dzięki linii zabudowy można w określony sposób kształtować zabudowę na danym obszarze. W rysunku planu można spotkać dwa typy linii zabudowy: obowiązującą oraz nieprzekraczalną, które różnią się oznaczeniami graficznymi.
  • Obowiązująca linia zabudowy (inaczej nakazana lub obligatoryjna) oznaczana jest na mapie jako wypełniony czarny trójkąt na linii. Określa ona dokładne położenie budynku na działce. Wyznacza granicę, wzdłuż której musi być położona ściana budynku (zazwyczaj jest to elewacja od strony ulicy). Linia obowiązująca wyznaczana jest w miejscach, gdzie zamierzono ukształtowanie określonej, uporządkowanej pierzei zabudowy (np. wzdłuż ulicy). Taki zapis w planie pojawia się w miejscach, które są ważne urbanistycznie i w których nowa zabudowa powinna być dostosowana do istniejącego otoczenia.
  • Nieprzekraczalna linia zabudowy oznaczana jest na mapie jako pusty czarny trójkąt na linii. Opisuje ona dopuszczalne położenie budynku na działce. Ściana budynku może pokrywać się z linią zabudowy lub budynek może być zaprojektowany w innym miejscu działki przy spełnieniu dodatkowych wymagań dotyczących lokalizacji obiektu na działce.
  • Powierzchnia terenu biologicznie czynna. Definicja terenu biologicznie czynnego znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (par. 3, poz. 22). Zgodnie z definicją teren biologicznie czynny to teren z nawierzchnią ziemną, która jest urządzona w sposób zapewniający naturalną wegetację zieleni. Do takich terenów można zaliczyć wszelkie obszary nieutwardzone, tereny zieleni oraz obszary wód powierzchniowych, które traktuje się równorzędnie z zielenią. Tereny biologicznie czynne to również zieleń na dachach lub stropodachach, które są większe niż 10 m2. Zielone dachy nie są jednak traktowane tak samo jak pozostałe tereny zielone (ich powierzchnia zalicza się do terenu biologicznie czynnego jedynie w 50%).
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można się spotkać z wymaganiami zachowania minimalnego odsetka określonego obszaru jako terenu biologicznie czynnego. Pojawiają się zapisy typu: „obowiązek utrzymania min. 60% powierzchni inwestycji jako biologicznie czynnej”. Takie zapisy mają na celu zachowanie wegetacji zieleni w nowych inwestycjach, a także równowagi przyrodniczej na większym obszarze.

Literatura

Dominika Wróblewska, Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, Wydawnictwo Polskiego Internetowego Informatora Geodezyjnego, Gdańsk 2016

Linki zewnętrzne

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Plan na plan. Partycypacja w planowaniu miejscowym, Stowarzyszenie OdBlokuj

Autor hasła
Elżbieta Kusińska
Data aktualizacji
04.04.2022
Zobacz też
Środowisko przyrodnicze
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.
Polityka przestrzenna
Studium (SUiKZP)
Dokumenty planistyczne
Spis treści
O Archipedii

Archipedia pomoże Ci uporządkować wiedzę na styku architektury, kultury i środowiska. Podzielona jest na cztery główne działy: Architektura, Przestrzeń, Baukultur/Archikultura i Środowisko. Pokazują one złożone relacje pomiędzy przestrzeniami zorganizowanymi przez człowieka, a środowiskiem naturalnym.

Strona główna Archipedii
Zespół redakcyjny

Redaktorki prowadzące: Marta Baranowska (NIAiU), Katarzyna Domagalska (NIAiU)

Koncepcja struktury: Elżbieta Kusińska (WAPK), Grażyna Schneider-Skalska (WAPK)

Redakcja merytoryczna haseł: Elżbieta Kusińska (WAPK), Grażyna Schneider-Skalska (WAPK), Zespół redakcyjny Kwartalnika RZUT

Redakcja: Wojciech Górnaś (Redaktornia)

Ilustracje: Weronika Reroń

Używamy plików cookies na naszej stronie, aby lepiej rozumieć w jaki sposób jest używana i stale ulepszać jej użyteczność. Kontynuując przeglądanie tej strony akceptujesz naszą Politykę Prywatności.