Prawo budowlane

Pojęcie prawa budowlanego często stosuje się znacznie szerzej niż tylko do zapisów zawartych w samej ustawie. Zapisy prawne dotyczące działalności inwestycyjno-budowlanej znajdują się również w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czy w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Odrębne zapisy znajdują się również w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zawierającym z kolei wymogi techniczne, według których należy projektować obiekty budowlane. Wszystkie te akty prawne są pewną formą „praw budowlanych”, czyli regulują całokształt procesów budowlanych i inwestycyjnych w Polsce na różnych poziomach administracyjnych oraz w różnej skali.

Pierwsze normatywy budowlane ukazały się na terenach polskich już w XIX wieku i były wydawane przez kraje zaborców. Po odzyskaniu przez Polskę niepodległości odpowiednie przepisy weszły w życie w 1928 r. Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli było wielokrotnie zmieniane i nowelizowane jeszcze po II wojnie światowej. Wynikało to przede wszystkim z rozwoju technologiczno-gospodarczego i zmian ustrojowych. Obecna ustawa z 1994 r. o prawie budowlanym również podlegała licznym zmianom i nowelizacjom, co wynikało m.in. z dostosowania jej do norm obowiązujących w Unii Europejskiej. Nowo wprowadzane regulacje idą w kierunku upraszczania niektórych procesów budowlanych, zmieniła się również forma opracowania samego projektu budowlanego, a pewne procedury można realizować online. Ostatnie zmiany legislacyjne zostały dokonane w styczniu 2022 r. (Dz.U. 2022 poz. 88).

Działalność budowlaną prowadzi się na nieruchomościach gruntowych. Artykuł 4 ustawy określa zasadę wolności budowlanej i mówi: „Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami”.

Procesy budowlane, o których mówi ustawa, to projektowanie, budowa, utrzymanie i rozbiórka obiektów budowlanych. Zapisy tam zawarte dotyczą wszystkich etapów prowadzenia inwestycji budowlanych: od projektu, poprzez budowę i utrzymanie obiektów budowlanych, aż po proces rozbiórki. W ustawie zapisane jest, kto ma prawo do zabudowy działki, jacy są uczestnicy procesu budowlanego oraz jakie czynności budowlane wymagają określonych decyzji administracyjnych. Uczestnicy procesu budowlanego to: inwestor, projektant, kierownik budowy oraz inspektor nadzoru budowlanego. Każdy proces budowlany prowadzony jest w kilku etapach: przygotowawczym, projektowym (z uzyskaniem decyzji administracyjnej), wykonawczym oraz jako oddanie do eksploatacji.

Pierwszy etap obejmuje przygotowania do projektu i polega na określeniu możliwości zabudowy działki zgodnie z dokumentami planistycznymi obowiązującymi na danym obszarze, dostępnością do drogi publicznej i mediów oraz z uwzględnieniem mapy do celów projektowych. Etap projektowy prowadzony jest przez osoby, które posiadają samodzielne funkcje techniczne w budownictwie (określone w art. 12 rozdziału 2) i mają uprawnienia budowlane. Projekt budowlany zawiera niezbędną dokumentację wymaganą do uzyskania decyzji administracyjnej – pozwolenia na budowę. Zakres projektu regulowany jest również przez zapisy prawa budowlanego, a wymagania techniczne dotyczące projektowania obiektów budowlanych zawarte są w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Projekt budowlany wraz z dodatkowymi wymaganymi dokumentami (np. dokumentacją geologiczną) składa się jako wniosek o wydanie pozwolenia na budowę do odpowiedniego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Nie wszystkie inwestycje budowlane wymagają pozwolenia na budowę, część z nich podlega jedynie zgłoszeniu robót budowlanych (art. 29 rozdziału 4).

Etap wykonawczy procesu budowlanego obejmuje przygotowanie i realizację robót budowlanych. Budowa prowadzona jest przez kierownika robót, który ma odpowiednie uprawnienia budowlane określone w ustawie. Obowiązkiem kierownika budowy jest zorganizowanie i prowadzenie robót budowlanych oraz dokumentowanie ich przebiegu w dzienniku budowy. Ostatnim etapem procesu budowlanego jest oddanie inwestycji do eksploatacji, czyli zakończenie budowy i uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (rozdz. 5b ustawy). Według przepisów prawa budowlanego w przypadku obiektów takich jak domy jednorodzinne procedura zakończenia budowy jest prostsza: należy tylko zawiadomić odpowiedni organ administracji architektoniczno-budowlanej i złożyć wymagane dokumenty. W przypadku budynków użyteczności publicznej wymagany jest odbiór budowy wykonany przez przedstawiciela odpowiedniego szczebla organu nadzoru budowlanego oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Prawo budowlane zawiera również zapisy, które mówią o utrzymaniu obiektów budowlanych, a zwłaszcza o obowiązkach właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych (rozdz. 6.). Celem tych zapisów jest zapewnienie bezpieczeństwa użytkownikom obiektów, dlatego prawo budowlane przewiduje obowiązkowe kontrole, jakim muszą podlegać obiekty budowlane; określa, kto i w jakim czasie jest zobowiązany je przeprowadzać, a także wskazuje rodzaj dokumentacji, którą należy prowadzić podczas użytkowania obiektu. Przepisy ustawy opisują również procedury wdrażane w przypadku naruszenia prawa budowlanego. Określa, kto (i jakie) ma możliwości kontroli budowy i obiektów już użytkowanych oraz jakie decyzje administracyjne może wydawać organ nadzoru budowlanego, aby przeciwdziałać zagrożeniu, w tym np. zapobiegać katastrofom budowlanym.

W szczególnych przypadkach (dotyczących np. obiektów zabytkowych, urządzeń wodnych czy zakładów górniczych) prawo budowlane należy rozpatrywać razem z odrębnymi przepisami dotyczącymi ww. obiektów – takimi jak np. prawo wodne. Prawo budowlane nie reguluje również kwestii dotyczących planowania przestrzennego (zawartych w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) ani nie zawiera przepisów dot. projektowania budynków i obiektów budowlanych oraz usytuowania ich na działce. Szczegółowe zapisy dotyczące technicznych wymogów dla obiektów budowlanych znajdują się we wspomnianym rozporządzeniu ministra w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Tadeusz Biliński, Prawo budowlane wczoraj i dziś, „Przegląd Budowlany” nr 2, 2009

Andrzej B. Nowakowski, Pierwsze polskie prawo budowlane a prawo współczesne, „Przegląd Budowlany” nr 6, 2013

Jerzy Wyrozumski, U początków prawa budowlanego w Polsce, „Przegląd Historyczny” nr 75/3, 1984

Sławomir Zwolak, Zasady prawa budowlanego, „Studia Prawnicze KUL” nr 3, 2016 

Ustawa – Prawo budowlane